Для малого бізнесу війна, обстріли, евакуація або фактичне закриття точки часто роблять оренду економічно або фізично неможливою. Але важливо розуміти головне: сам по собі форс-мажор не розриває договір автоматично і не скасовує всі платежі лише через посилання на воєнний стан. У спорах щодо оренди вирішальне значення мають умови конкретного договору, реальна неможливість користування приміщенням і те, як орендар зафіксував ці обставини.
Що вважається форс-мажором у договорах оренди
ТПП України підтверджує, що військова агресія РФ і воєнний стан є форс-мажорними обставинами, але це лише загальна відправна точка, а не готова підстава автоматично не виконувати будь-який договір. Для оренди завжди треба показати причинний зв’язок між подією і конкретною неможливістю користуватися приміщенням або виконати зобов’язання у строк.
У практичному сенсі форс-мажором для орендаря можуть бути:
- бойові дії, окупація, обстріли або пряме пошкодження приміщення;
- заборона або фактична неможливість доступу до об’єкта;
- відключення інфраструктури чи закриття території, через що бізнес об’єктивно не може працювати;
- інші надзвичайні та невідворотні обставини, які реально унеможливлюють користування майном.
Водночас відсутність грошей, падіння виручки або загальні фінансові труднощі самі по собі не вважаються форс-мажором. Якщо приміщення формально доступне і бізнес міг у ньому працювати, але просто стало невигідно, цього зазвичай недостатньо для звільнення від орендної плати лише через форс-мажор.
Коли орендар має право розірвати договір
Базове правило ЦК України таке: договір змінюється або розривається за згодою сторін, якщо інше не передбачено договором або законом. Якщо домовитися не вдалося, розірвання можливе через суд або шляхом односторонньої відмови, але лише тоді, коли таке право прямо передбачене договором або законом.
Для орендаря найважливіші такі орієнтири:
- якщо майно не могло бути використане через обставини, за які орендар не відповідає, він звільняється від плати за весь цей час;
- якщо можливість користування істотно зменшилася, орендар може вимагати зменшення орендної плати;
- якщо приміщення стало непридатним для використання не з вини орендаря, це може бути підставою вимагати дострокового розірвання договору;
- якщо у самому договорі є форс-мажорне застереження або пункт про дострокове припинення, діяти треба саме за тією процедурою, яку сторони погодили.
На практиці це означає, що орендарю не варто просто виїжджати й вважати договір припиненим. Спочатку треба перевірити, чи дозволяє договір одностороннє припинення, який строк попередження встановлено, чи потрібно надсилати письмове повідомлення і як оформлюється повернення приміщення.
Як повернути забезпечувальний платіж
Повернення забезпечувального або гарантійного платежу залежить насамперед від умов договору. У багатьох договорах такий платіж є способом забезпечення виконання обов’язків орендаря, а орендодавець може зарахувати його в рахунок боргу, штрафів або збитків лише в межах того, що прямо передбачено договором.
Щоб підсилити позицію на повернення коштів, орендарю варто:
- письмово повідомити про припинення або вимогу розірвати договір із посиланням на конкретні обставини і норми договору;
- передати приміщення за актом повернення або, якщо орендодавець ухиляється, зафіксувати спробу передачі листом і проєктом акта;
- провести звірку боргу: оренда, комунальні, штрафи, відшкодування пошкоджень;
- окремо заявити письмову вимогу про повернення забезпечувального платежу із зазначенням суми, реквізитів та строку повернення.
Судова практика, на яку посилаються фахові огляди, показує, що якщо договір припинено правомірно, приміщення повернене, а заборгованості немає, вимога про повернення гарантійного платежу має сильну позицію. Але якщо договір прямо передбачає неповернення забезпечення у випадку дострокового припинення з вини орендаря або наявності боргу, орендодавець спиратиметься саме на ці умови.
Які документи підтверджують форс-мажор
Загальний лист ТПП про війну як форс-мажор існує, але в конкретному спорі цього часто недостатньо. Якщо договір або контрагент вимагає індивідуального підтвердження, сторона може звернутися до ТПП за сертифікатом про форс-мажорні обставини.
Крім документів ТПП, у спорі корисні:
- акти про пошкодження майна, фото, відео, листи від ДСНС, військової адміністрації чи балансоутримувача;
- документи про неможливість доступу до приміщення або закриття території;
- листування з орендодавцем про зупинку діяльності, вимогу зменшити плату або розірвати договір;
- документи, що показують, коли саме бізнес перестав реально користуватися об’єктом.
Чим точніше орендар покаже не просто факт війни, а саме неможливість користування конкретним об’єктом, тим сильнішою буде його позиція. У таких спорах виграє не загальне посилання на воєнний стан, а доказ того, що приміщення реально не могло використовуватися або використовувалося істотно гірше з незалежних від орендаря причин.
Як вирішити спір з орендодавцем
Найкращий варіант — спробувати вийти на письмову угоду: розірвання договору, зменшення орендної плати, відстрочка або погоджений порядок повернення забезпечення. Це дешевше і швидше, ніж спір про оренду, борг і депозит у господарському суді.
Якщо домовленості немає, орендарю варто діяти поетапно:
- перевірити договір на умови про форс-мажор, повідомлення, строк попередження, акт повернення і долю забезпечувального платежу;
- направити офіційну письмову вимогу про розірвання договору або зміну його умов;
- одночасно вимагати прийняти приміщення назад і повернути забезпечення;
- у разі відмови готувати позов про розірвання договору, визнання відсутності боргу, повернення забезпечувального платежу або стягнення коштів.
Головна помилка орендаря — припинити платити й зникнути без документів. У такій ситуації орендодавець майже завжди буде нараховувати оренду далі, посилатися на неповернення приміщення і утримувати забезпечення як покриття боргу.
Розірвання комерційної оренди через форс-мажор можливе, але не працює автоматично лише через сам факт війни. Для малого бізнесу ключове завдання — довести конкретну неможливість або істотне ускладнення користування приміщенням, правильно повідомити орендодавця і належно оформити повернення об’єкта.
Забезпечувальний платіж теж не повертається «за замовчуванням» і не втрачається автоматично. Усе впирається в текст договору, наявність боргу, акт повернення приміщення і те, чи може орендодавець обґрунтувати утримання коштів конкретними порушеннями орендаря.
Юристи з господарчого права «Центру Правової Допомоги» проаналіують договір оренди та форс-мажорного застереження, підготовкою листів і вимог про розірвання, збором доказів неможливості користування приміщенням, супроводом повернення об’єкта та стягненням забезпечувального платежу, якщо орендодавець утримує його без належних підстав
