Інвестиції в новобудову

Інвестиції в новобудову — це вкладення грошей у щось, чого фізично ще не існує: об'єкт на папері, в дозвільній документації та в договорі з забудовником. Саме тому ризики тут вищі, ніж при купівлі готового житла: недобудова, подвійний продаж однієї й тієї ж квартири, зупинка будівництва, банкрутство забудовника чи договір, складений виключно на його користь. Юристи «Центру Правової Допомоги» перевіряють забудовника й документацію об'єкта до внесення коштів і супроводжують угоду від бронювання до реєстрації права власності.

Форми інвестування в новобудову

Забудовники пропонують різні юридичні конструкції для продажу квартир на етапі будівництва, і від обраної форми залежить обсяг ваших прав:

• договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру — найпоширеніша форма, за якою інвестор набуває право вимоги, а не право власності на конкретну квартиру (воно виникає пізніше, після введення будинку в експлуатацію);
• участь у фонді фінансування будівництва (ФФБ) — кошти акумулюються через управителя, який контролює цільове використання;
• попередній договір купівлі-продажу з подальшим основним договором після завершення будівництва;
• договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва, коли право оформлюється вже на конкретний майновий об'єкт.

Кожна з цих форм по-різному захищає інвестора: різняться підстави для повернення коштів, порядок переуступки прав і момент, з якого можна говорити про власність.

Порядок юридичного супроводу купівлі новобудови

1. Перевірка забудовника. Аналізуємо дозвільні документи на будівництво, право на земельну ділянку, судові справи та реєстри — чи не перебуває забудовник у стані банкрутства чи спору з інвесторами.
2. Аналіз проєктної документації. Звіряємо, чи відповідає об'єкт заявленим параметрам, чи є містобудівні умови й дозвіл на виконання будівельних робіт — цей етап тісно пов'язаний із загальною перевіркою юридичної чистоти нерухомості, яку ми проводимо і для готового житла.
3. Юридична експертиза договору. Перевіряємо істотні умови: предмет, ціну, строки, порядок розірвання, штрафні санкції, порядок передачі об'єкта.
4. Супровід підписання та розрахунків. Контролюємо, щоб оплата й підписання договору відбувались у безпечному для інвестора порядку.
5. Реєстрація права власності після введення будинку в експлуатацію — готуємо пакет документів і супроводжуємо звернення до реєстратора.

Складні випадки: подвійний продаж, заморожені об'єкти, банкрутство забудовника

Не всі угоди проходять за планом. Ми працюємо з ситуаціями, коли:

• будівництво зупинене, а забудовник не виходить на зв'язок або визнається банкрутом — допомагаємо включити вимоги інвестора до реєстру кредиторів і оцінюємо шанси на завершення об'єкта чи повернення коштів;
• одну й ту саму квартиру намагаються продати кільком інвесторам — доводимо пріоритет прав через суд;
• об'єкт зведено без належної дозвільної документації — оцінюємо перспективи введення в експлуатацію та перспективи визнання права власності на нерухомість через суд;
• забудовник змінює істотні умови договору в односторонньому порядку.

У таких справах важлива швидкість: чим раніше юрист долучається до аналізу документів, тим більше інструментів захисту доступно.

На що звернути увагу перед інвестуванням

• Правовий статус земельної ділянки та наявність усіх дозволів на будівництво саме на ім'я цього забудовника.
• Форма договору — майнові права дають менше гарантій, ніж договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва.
• Репутація та судові спори забудовника — перевірка реєстрів судових рішень і виконавчих проваджень.
• Умови розірвання договору й повернення коштів, якщо будівництво не буде завершене у строк.
• Порядок оформлення права власності після здачі будинку — хто і коли подає документи на реєстрацію.

Вартість супроводу інвестицій у новобудову

Вартість залежить від:

• обсягу перевірки (один об'єкт чи кілька) та складності документації забудовника;
• потреби у супроводі перемовин щодо умов договору;
• того, чи угода стандартна, чи пов'язана зі спірною ситуацією (банкрутство, подвійний продаж).

Етапи роботи:

1. Консультація та визначення обсягу перевірки.
2. Аналіз забудовника, дозвільних документів і проєкту договору.
3. Рекомендації та, за потреби, перемовини щодо зміни умов договору.
4. Супровід підписання договору й розрахунків.
5. Супровід реєстрації права власності після здачі об'єкта в експлуатацію.

Плануєте інвестувати в новобудову й хочете уникнути ризиків недобудови чи подвійного продажу? Надішліть нам договір і дані забудовника — ми перевіримо об'єкт і супроводимо угоду від початку до реєстрації права власності.

Кейси ЦПД по темі

Усі кейси ЦПД