Продаж квартири
Вітаю. Цікавить попередня консультація.
Ситуація наступна - є 3-х кімнатна квартира, за рішенням суду у праві спільної часткової власності 1/3 на трьох осіб (чоловік, колишня дружина, їхня донька). Дружина і донька доступу до квартири не мають вже майже 9 років, а батько роками не платить комунальні. Оскільки вже було виконавче впровадження і були арештовані рахунки, донька сплатила власні кошти. Проте комунальний борг по іншим платежам лишився і росте далі. Батько на контакт не виходить, і взагалі невідомо що з ним. Наскільки реально продати 2/3 квартири (доньки і матері) без згоди батька? І чи можливо краще спробувати викупити його частину, враховуючи що комунальні він не платить, перешкоджає доступу, і вже була сплачена сума понад 120 тис.грн боргу? Який варіант буде швидшим і більш реалістичним? Заздалегідь дякую.
Рекомендовані відповіді
Доброго дня. У вашій ситуації продати всю квартиру без згоди всіх співвласників не можна, але продати свої частки — можна, і саме це є найбільш реалістичним варіантом, якщо мета полягає не в примусовому викупі частки батька, а в швидкому виході з конфлікту. За законом кожен співвласник у спільній частковій власності має право самостійно розпоряджатися своєю часткою, дотримуючись переважного права іншого співвласника на її купівлю. Тобто мати й донька можуть відчужити належні їм 2/3 квартири, але перед цим мають письмово запропонувати батькові викупити ці частки на тих самих умовах, і лише якщо він не скористається переважним правом у встановлений строк, частки можна продавати третій особі.
Якщо йдеться саме про продаж усієї квартири, то без згоди батька це практично неможливо, бо при наявності трьох визначених часток потрібна або спільна згода на продаж усього об’єкта, або рішення суду в особливих випадках, наприклад коли частка є незначною і її неможливо виділити, але це вже окремий складний процес. Натомість продаж 2/3 часток є юридично реальним шляхом, хоча на практиці покупців на частку в квартирі знайти складніше, ніж на весь об’єкт, а ціна зазвичай нижча за ринкову. Саме тому часто в подібних справах перший крок — не продаж третій особі, а письмова пропозиція іншому співвласнику або переговори про викуп його частки чи ваших часток із взаємним зарахуванням понесених витрат.
Щодо викупу частки батька: це, як правило, швидше й більш реалістично, ніж довгий продаж частки стороннім покупцям, але лише якщо з’явиться контакт із ним або з його законним представником, спадкоємцями чи тим, хто фактично володіє його інтересами. З урахуванням того, що він не платить комунальні, перешкоджає доступу і вже існує значна сума витрат, у вас є додаткові аргументи для переговорів: ви можете запропонувати залік частини його боргів і витрат, які ви понесли, у рахунок ціни викупу його частки. Однак слід розуміти, що сам факт несплати комунальних платежів не позбавляє його права власності на 1/3 квартири, а витрати, які ви оплатили замість нього, зазвичай стягуються окремо як регресні вимоги або відшкодування витрат співвласнику пропорційно частці.
На практиці я б рекомендував такий порядок: спочатку письмово зафіксувати всю ситуацію, отримати актуальні довідки про склад боргу, підтвердити, які саме платежі були сплачені донькою, і надіслати батькові нотаріально або рекомендованим листом пропозицію про викуп часток чи про спільний продаж квартири. Якщо він не реагує або місце перебування невідоме, тоді можна розглядати продаж 2/3 часток, але треба бути готовими до дисконту та до пошуку покупця, який погодиться зайти в часткову власність. Якщо ж завдання — вийти з конфлікту швидше і не втратити кошти, то найреалістичніше спочатку пробувати викуп його частки або домовленість про компенсацію витрат, а вже потім, у разі відмови, запускати продаж своїх 2/3. За потреби ви можете звернутися до Центру правової допомоги, і юристи допоможуть підготувати правильну письмову пропозицію співвласнику та оцінити позовні перспективи щодо компенсації витрат.
