Власники квартир і будинків, які отримують дохід від оренди, повинні враховувати податкові зобов’язання та правила декларування. У 2026 році для фізичних осіб, які здають житло без реєстрації підприємницької діяльності, загальне податкове навантаження становить 23% від орендного доходу. Водночас Верховна Рада ухвалила законопроєкт, який передбачає зниження ставки податку на доходи фізичних осіб та посилення контролю за доходами через цифрові платформи.
Нові правила не варто застосовувати завчасно. Станом на 13 жовтня 2026 року законопроєкт № 15111-д передано на підпис Президенту, а окремий законопроєкт № 15031 щодо оподаткування доходів від оренди житлової нерухомості ще опрацьовується в парламентському комітеті. Тому власникам житла важливо розрізняти чинні податкові вимоги та запропоновані зміни.
Які податки сплачує власник квартири у 2026 році
Якщо фізична особа здає квартиру або будинок іншій фізичній особі та отримує орендну плату, дохід підлягає оподаткуванню. За загальними правилами Податкового кодексу України застосовуються дві ставки:
- 18% податку на доходи фізичних осіб (ПДФО);
- 5% військового збору.
Загальне податкове навантаження становить 23% від оподатковуваного доходу. Наприклад, якщо власник отримує за квартиру 15 000 грн на місяць, сума ПДФО становить 2700 грн, а військового збору — 750 грн. Загалом це 3450 грн податків на місяць.
За умови незмінної орендної плати протягом року загальний дохід становитиме 180 000 грн, а податки за наведеним прикладом — 41 400 грн. Це розрахунок за загальними ставками для фізичної особи, а не для підприємця, який застосовує іншу систему оподаткування.
Як змінилося оподаткування оренди житла
У 2026 році у Верховній Раді розглядали кілька законодавчих ініціатив, пов’язаних з оподаткуванням оренди житлової нерухомості. Їхні положення не можна ототожнювати, оскільки вони мають різні предмети регулювання та різний стан проходження.
Законопроєкт № 15111-д стосується міжнародного автоматичного обміну інформацією про доходи, отримані через цифрові платформи, та оподаткування таких доходів. Під час його розгляду парламент підтримав зміни, які передбачають зниження ПДФО для доходів фізичних осіб від здавання нерухомості в оренду з 18% до 5%.
Водночас законопроєкт № 15031 окремо стосується оподаткування доходів фізичних осіб від надання в оренду житлової нерухомості або її частини. Станом на 13 жовтня 2026 року він перебуває на опрацюванні в комітеті Верховної Ради.
Отже, під час оцінювання майбутніх змін потрібно враховувати остаточний текст закону, його підписання, офіційне опублікування та дату набрання чинності відповідними положеннями.
Чи знизять податок на оренду квартири до 10%
Ухвалені парламентом зміни передбачають зниження ставки ПДФО з 18% до 5% для відповідних доходів від здавання нерухомості в оренду. Якщо нові правила набудуть чинності в передбаченому порядку, разом із військовим збором у розмірі 5% загальне податкове навантаження становитиме 10%.
Наприклад, за орендної плати 15 000 грн на місяць ПДФО за ставкою 5% становитиме 750 грн, а військовий збір — ще 750 грн. Загальна сума податків дорівнюватиме 1500 грн на місяць.
Порівняно з чинним навантаженням у 23% це дозволило б зменшити щомісячні податкові витрати в наведеному прикладі на 1950 грн. Однак цей розрахунок відображає очікуваний результат застосування нових ставок, а не підтверджує право власника використовувати їх у 2026 році.
За інформацією, оприлюдненою після голосування у Верховній Раді, нові правила планували запровадити з 2027 року. Перед застосуванням зниженої ставки власнику потрібно перевірити, чи набули відповідні положення чинності та чи поширюються вони на його спосіб здавання нерухомості.
Як цифрові платформи передаватимуть інформацію про доходи
Ще один напрям реформи — міжнародний автоматичний обмін інформацією про доходи, отримані через цифрові платформи. Йдеться про сервіси, за допомогою яких користувачі здають нерухомість, надають послуги або продають товари.
Законопроєкт № 15111-д передбачає запровадження правил звітності для відповідних платформ та передавання визначених законом відомостей податковим службам. Це має допомогти контролювати доходи, які раніше могли залишатися поза офіційною звітністю.
Для власника квартири, який розміщує оголошення на цифровій платформі, важливо розуміти, що отриманий дохід не перестає бути оподатковуваним лише через використання інтернет-сервісу. Водночас конкретні обов’язки платформи, порядок обміну інформацією та застосування нових правил залежать від остаточного законодавства.
Чи потрібно платити податки, якщо квартира здається без договору
Відсутність письмового договору не звільняє власника від обов’язку декларувати оподатковуваний дохід від оренди. Якщо квартира фактично передана в користування за плату, податкові зобов’язання визначаються за правилами Податкового кодексу, а не лише за наявністю документа.
Водночас письмовий договір важливий для обох сторін. Він дає змогу зафіксувати розмір орендної плати, строк користування житлом, порядок внесення платежів, розподіл комунальних витрат та умови повернення квартири.
Якщо виникне спір щодо заборгованості, пошкодження майна або дострокового припинення оренди, договір та підтвердження платежів допоможуть встановити права й обов’язки сторін.
Хто повинен сплачувати податок з орендної плати
Порядок сплати залежить від того, хто орендує житло. Якщо орендарем є звичайна фізична особа, яка не є самозайнятою особою, обов’язок нарахувати та сплатити податки з доходу від оренди покладається на орендодавця.
Якщо нерухомість орендує юридична особа або фізична особа — підприємець у межах господарської діяльності, такий орендар за загальними правилами виступає податковим агентом щодо доходу фізичної особи. У цьому випадку податки утримують і перераховують до бюджету під час виплати орендної плати відповідно до вимог законодавства.
Тому перед підписанням договору потрібно визначити статус орендаря та погодити порядок розрахунків. Це допоможе уникнути помилок під час декларування доходів і сплати податків.
Коли потрібно подавати декларацію про доходи
Якщо фізична особа отримує дохід від оренди від іншої фізичної особи, яка не є податковим агентом, орендодавець повинен задекларувати такий дохід у встановленому порядку.
За загальними правилами декларацію про майновий стан і доходи за 2026 рік потрібно подати до 1 травня 2027 року, а визначені податкові зобов’язання сплатити до 1 серпня 2027 року, якщо для конкретної ситуації не встановлено інший порядок.
Подати декларацію можна через електронний кабінет платника податків або іншим передбаченим законом способом. Для правильного заповнення варто зберігати документи про отримані платежі та дані, необхідні для розрахунку оподатковуваного доходу.
Чи потрібно реєструвати ФОП для здавання квартири
Не кожне передавання квартири в оренду автоматично означає, що власник повинен зареєструватися як фізична особа — підприємець. Водночас систематичне надання житла в оренду, зокрема подобово, може мати ознаки підприємницької діяльності. У такій ситуації необхідно оцінити характер діяльності та відповідні податкові вимоги.
Для підприємця порядок оподаткування залежить від обраної системи, групи платника єдиного податку, виду діяльності та інших установлених законом умов. Тому не можна механічно переносити ставки, які застосовуються до звичайної фізичної особи, на зареєстрованого підприємця.
Перед вибором форми діяльності варто перевірити, яка система оподаткування підходить для конкретної моделі здавання житла та які обмеження передбачає законодавство.
Які штрафи загрожують за незадекларовану оренду
Якщо податкова служба встановить, що власник отримував оподатковуваний дохід від оренди та не виконав передбачені законом обов’язки, можливі донарахування податків, штрафні санкції та пеня залежно від обставин порушення.
Розмір відповідальності залежить від характеру порушення, суми несплачених зобов’язань, строків та інших обставин. Тому не варто вважати, що для всіх випадків незадекларованої оренди передбачений однаковий штраф.
Якщо власник отримав запит від податкової служби, повідомлення про перевірку або рішення про донарахування, потрібно перевірити правові підстави, розрахунки та строки реагування. За наявності підстав рішення можна оскаржити в адміністративному або судовому порядку.
Що потрібно зробити власнику житла вже зараз
У 2026 році власникам квартир і будинків варто діяти за чинними правилами, не застосовуючи майбутні ставки до моменту набрання ними чинності. Для цього потрібно визначити податковий статус, перевірити договір оренди, облік платежів і порядок декларування доходів.
- Оформити письмовий договір оренди та зафіксувати умови користування житлом.
- Зберігати підтвердження отримання орендної плати.
- Перевірити, хто відповідає за нарахування та сплату податків з орендного доходу.
- Подати декларацію та сплатити податки у встановлені строки.
- Стежити за набранням чинності законодавчими змінами щодо зниженої ставки ПДФО та цифрових платформ.
Якщо власник здає кілька об’єктів, отримує дохід через різні сервіси або поєднує оренду з підприємницькою діяльністю, доцільно окремо перевірити податкові наслідки кожної моделі.
Коли потрібна допомога юриста
Юридична консультація може знадобитися, якщо податкова служба вимагає пояснити походження коштів, нарахувала податки за минулі періоди або застосувала штрафні санкції. Також варто перевірити документи перед зміною способу здавання житла чи переходом до підприємницької діяльності.
Юристи Центру правової допомоги регулярно займаються податковими питаннями у Києві. Юристи з податкового права у Києві допомагають перевірити податкові зобов’язання, проаналізувати рішення податкової служби та визначити порядок оскарження донарахувань.
Якщо спір стосується не лише податків, а й умов договору, заборгованості з орендної плати або повернення житла, може знадобитися також правовий супровід у сфері нерухомості та договірних відносин.
Висновок
У 2026 році фізичні особи, які здають житло в оренду та самостійно декларують отриманий дохід, за загальними правилами сплачують 18% ПДФО та 5% військового збору. Дохід потрібно задекларувати й сплатити відповідні податки у встановлені строки.
Верховна Рада ухвалила законопроєкт № 15111-д, який передбачає зміни в оподаткуванні доходів та обмін інформацією через цифрові платформи. Серед передбачених змін — зниження ставки ПДФО для відповідних доходів від оренди нерухомості до 5%. Однак застосовувати нові ставки можна лише після набрання відповідними положеннями чинності.
Окремий законопроєкт № 15031 щодо оподаткування доходів від оренди житлової нерухомості станом на 13 жовтня 2026 року ще опрацьовується в парламентському комітеті. Тому власникам житла варто перевіряти офіційний статус кожної зміни, належно оформлювати договори та своєчасно виконувати чинні податкові обов’язки.
```
