Податок при продажу нерухомості: ставки та розрахунок

Коли люди шукають інфомацію про податок при продажу квартири, вони часто змішують одразу кілька різних платежів: ПДФО, військовий збір, витрати на нотаріальне оформлення, а іноді ще й щорічний податок на нерухомість. У реальній угоді з продажу квартири для продавця ключовими є саме податок на доходи фізичних осіб і військовий збір, а ставка залежить від строку володіння майном, кількості продажів протягом року та типу об’єкта.

У 2026 році правила оподаткування продажу житла в Україні залишаються прив’язаними до статті 172 Податкового кодексу.Під час продажу нерухомості в Україні розмір оподаткування залежить від виду об’єкта, кількості продажів протягом календарного року та наявності підстав для пільги.

Коли виникає податок при продажу квартири

Сам по собі продаж квартири розглядається як дохід фізичної особи, а отже може підпадати під оподаткування. Водночас не кожен продаж автоматично означає сплату податку, бо закон передбачає пільговий режим для одного продажу житлової нерухомості протягом звітного року, якщо об’єкт перебував у власності понад три роки.

Податкова служба окремо роз’яснює, що не оподатковується один раз протягом звітного податкового року дохід від продажу житлового будинку, квартири, їх частини, кімнати, садового чи дачного будинку, якщо таке майно перебувало у власності платника більше трьох років. Та сама пільга поширюється і на успадковане майно, причому в цьому випадку вимога щодо трирічного строку володіння не застосовується.

Тобто для типового продавця квартири ключове перше питання звучить так: це ваш перший продаж житлової нерухомості у календарному році чи ні. Друге питання — скільки років об’єкт перебуває у власності. І тільки після цього можна правильно рахувати ПДФО та військовий збір.

Важливо й те, що значення має саме календарний рік, тобто відлік іде з 1 січня до 31 грудня. Якщо людина вже продавала у цьому році іншу житлову нерухомість, наступна угода вже може вийти з нульової ставки навіть тоді, коли квартира належала їй давно.

Окремо треба пам’ятати про мінімальну базу для оподаткування. У роз’ясненні про продаж квартири у 2026 році прямо зазначено, що ПДФО розраховується від суми договору купівлі-продажу, але ціна в договорі не може бути нижчою за оціночну вартість об’єкта. Це означає, що “занизити ціну на папері”, щоб менше заплатити, не вийде як легальна схема розрахунку податку.

На практиці люди найчастіше помиляються у трьох місцях:

• вважають, що будь-який перший продаж у році автоматично не оподатковується, хоча для нульової ставки ще потрібен строк володіння понад три роки або статус спадщини;
• думають, що військовий збір завжди сплачується окремо, хоча за роз’ясненнями 2026 року він не стягується, якщо продаж звільнений від ПДФО;
• орієнтуються лише на договірну ціну і забувають, що вона не може бути нижчою за оціночну вартість для цілей оподаткування.

Саме тому податок при продажу квартири потрібно рахувати не “на око”, а через конкретні юридичні умови угоди. Інакше легко або переплатити, або навпаки закласти в бюджет угоди неправильну суму.

Ставки податків при продажу нерухомості

Перший продаж житлової нерухомості може не оподатковуватися, якщо йдеться про об’єкт, визначений пунктом 172.1 ПКУ, який перебував у власності продавця понад три роки; для майна, отриманого у спадщину, ця вимога не застосовується.

Другий продаж такого об’єкта протягом року оподатковується за ставкою 5% ПДФО, а третій і кожний наступний — за ставкою 18% ПДФО.

Якщо ж продається об’єкт нерухомості, який не підпадає під перелік пункту 172.1 ПКУ, перший продаж протягом року оподатковується за ставкою 5% ПДФО, а другий і кожний наступний — за ставкою 18% ПДФО.

Військовий збір не сплачується, якщо операція звільнена від ПДФО. У разі виникнення ПДФО військовий збір у 2026 році становить 5% від бази оподаткування, тож при ставці 18% ПДФО загальне податкове навантаження може сягати 23%.

Для успадкованої нерухомості діє окремий важливий виняток. Податкова служба роз’яснює, що умова про перебування майна у власності понад три роки не поширюється на майно, отримане у спадщину. Тому якщо людина продає успадковану квартиру вперше за рік, вона може не сплачувати ПДФО навіть без трирічного строку володіння.

Ще одна важлива деталь стосується нерезидентів. Податкова служба прямо зазначає, що дохід від операцій із продажу нерухомості, який отримує фізична особа-нерезидент, оподатковується у порядку, встановленому для резидентів, але за ставкою 18% ПДФО. Тому статус продавця теж може різко змінити податковий результат угоди.

Як розрахувати податок

Щоб правильно порахувати податок при продажу квартири, потрібно пройти чотири кроки. Спочатку визначити, це перший, другий чи третій продаж у році; потім перевірити строк володіння; далі встановити базу оподаткування; і лише після цього застосовувати ставки ПДФО та військового збору.

База для оподаткування при звичайному продажу — це сума договору, але не нижча за оціночну вартість об’єкта. Тому заниження вартості об’єкта в договорі з окремою передачею частини коштів не є безпечним способом зменшення податкового навантаження, а навпаки — підвищує правові ризики для сторін.

Розмір податкового навантаження:

• якщо ставка 0% — податок не сплачується;
• якщо ставка 5% ПДФО + 5% військового збору — загальне навантаження 10% від бази;
• якщо ставка 18% ПДФО + 5% військового збору — загальне навантаження 23% від бази.

Приклад 1. Квартира продається вперше за рік, у власності 5 років, ціна договору 2 500 000 грн, і вона не нижча за оцінку. У цьому випадку ПДФО становить 0%, а військовий збір також не сплачується, тобто податок дорівнює 0 грн.

Приклад 2. Квартира продається вперше за рік, але у власності лише 2 роки, ціна для оподаткування — 2 500 000 грн. Тоді ПДФО становить 5%, тобто 125 000 грн, а військовий збір — ще 5%, тобто 125 000 грн; разом продавець має врахувати 250 000 грн податкового навантаження.

Приклад 3. Це третій продаж у році, а база оподаткування — 2 500 000 грн. Тоді ПДФО становить 18%, тобто 450 000 грн, військовий збір — 5%, тобто 125 000 грн, а сумарне податкове навантаження дорівнює 575 000 грн.

Не забудьте про державне мито (1%), яке зазвичай сплачується при нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу, якщо сторони не звільнені від нього за законом.

Окремо потрібно сказати про ситуації, коли дохід можна зменшити на документально підтверджені витрати на придбання. Податкова служба прямо вказує, що дохід від продажу окремих об’єктів нерухомості, передбачених статтею 172.2 ПКУ, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України. До таких витрат можуть належати кошти за договором купівлі-продажу, витрати на придбання на етапі незавершеного будівництва, реєстраційні збори, державне мито та інші передбачені кодексом платежі.

Це дуже важлива норма для тих випадків, де податок виникає не за нульовою ставкою. Податкова служба окремо підкреслює, що якщо платник користується правом на зарахування витрат, він зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об’єктів, здійснених протягом звітного року, а копії підтвердних документів потрібно подати разом із декларацією про майновий стан і доходи.

Тобто відповідь на запит “як розрахувати податок” не завжди зводиться до простого множення всієї ціни квартири на 5% чи 18%. У частині випадків значення мають і документи про первісне придбання, і структура операцій протягом року, і правильне декларування витрат.

Перед продажем варто перевірити:

• скільки об’єктів ви вже відчужували цього року;
• скільки років квартира у вашій власності;
• чи є підстава для нульової ставки, зокрема через спадщину;
• яка оціночна вартість і чи не нижча за неї договірна ціна;
• чи є у вас документи, які підтверджують витрати на придбання;
• чи не змінює ситуацію ваш податковий статус, наприклад статус нерезидента.

Саме тут найчастіше і виникає переплата. Людина продає квартиру, орієнтується на загальну інформацію з інтернету, не враховує кількість продажів за рік, не готує документи на витрати або плутає нульову ставку для спадщини зі звичайним продажем — і в результаті розрахунок виходить неправильним.

Пільги, винятки і типові помилки

Найважливіша пільга — це нульова ставка для одного продажу житлової нерухомості на рік за умови володіння понад три роки. Саме вона робить перший продаж квартири у багатьох випадках безподатковим для продавця.

Другий великий виняток — спадщина. Якщо квартира отримана у спадщину, трирічна вимога не застосовується, тому перший продаж такого майна в році може пройти без ПДФО навіть тоді, коли право власності оформлене недавно.

Окремо Податкова служба роз’яснює спеціальне правило для подарованої нерухомості. Якщо фізична особа продає нерухоме майно, отримане у подарунок, і воно перебуває у власності менше трьох років, дохід оподатковується на загальних підставах за ставками 5% або 18% залежно від кількості проданих об’єктів протягом звітного року, а для нерезидента — за ставкою 18%. Тобто подарована квартира не дає автоматичного звільнення лише через сам факт дарування.

Ще одна зона плутанини — різниця між житловою та іншою нерухомістю. Податкова служба у ст. 172 ПКУ окремо розмежовує об’єкти, перелічені в п. 172.1, і ті, що туди не входять, а для “непільгових” об’єктів працюють інші правила оподаткування вже з першої або наступних угод. Саме тому фраза “податок на нерухомість” без уточнення типу об’єкта часто вводить людей в оману: квартира, комерційне приміщення і незавершене будівництво можуть мати різні податкові наслідки.

Часто забувають і про документальне підтвердження витрат. Податкова служба перелічує доволі широкий список витрат, які можуть враховуватися: від коштів, сплачених за договором купівлі-продажу, до витрат на будівництво, реєстраційних зборів, державного мита та окремих спеціальних випадків, пов’язаних із житловими сертифікатами або набуттям майна як внеску до статутного капіталу чи при ліквідації юрособи. Але ці витрати мають бути не “зі слів”, а саме документально підтверджені.

У побутовому плані найтиповіші помилки виглядають так:

• продавець не перевіряє, чи це справді перша угода в календарному році;
• сторони орієнтуються лише на ціну в договорі і не враховують оцінку;
• людина вважає, що спадщина і дарування дають однакові пільги, хоча це не так;
• документи на витрати на придбання не зберігаються або не подаються з декларацією;
• продавець не враховує, що третій продаж у році вже переходить на 18% ПДФО.

Які документи потрібні для продажу квартири

Якщо продавець не підготує повний пакет паперів, він ризикує або затягнути угоду, або втратити можливість підтвердити витрати на придбання квартири, які в окремих випадках дозволяють зменшити базу оподаткування.

Базово для продажу квартири у 2026 році потрібні паспорт та РНОКПП продавця, правовстановлюючий документ на квартиру, витяг із Державного реєстру речових прав, технічний паспорт та документ про оціночну вартість об’єкта. Якщо у квартири кілька співвласників, є неповнолітні власники, продаж відбувається за довіреністю, після спадщини, дарування, розлучення або після іпотеки, нотаріус може вимагати також додаткові документи — згоду другого з подружжя, дозвіл органу опіки, свідоцтво про смерть, свідоцтво про право на спадщину, довіреність чи підтвердження зняття обтяження з реєстру.

Окрему увагу потрібно приділити документам, які впливають саме на податок. Якщо продавець хоче в передбачених законом випадках зменшити дохід на підтверджені витрати, потрібно зберегти договір, за яким квартира була колись придбана, акт приймання-передачі, платіжні документи, квитанції про сплату державного мита, реєстраційних зборів та інші папери, що підтверджують фактичні витрати на набуття об’єкта. Податкові роз’яснення прямо вказують, що право на врахування таких витрат працює лише за наявності документального підтвердження, а копії відповідних документів подаються разом із декларацією у випадках, коли вона потрібна.

Варто додати, що платіжні документи (квитанції) мають бути іменними. Якщо в чеку не вказано ПІБ покупця (продавця в поточній угоді), податкова може відмовити у врахуванні витрат. Також важливо, щоб сума в документах була вказана в гривні (або з еквівалентом), бо база оподаткування рахується виключно в нацвалюті.

Щоб угода не зірвалася в останній момент, перед продажем квартири варто окремо перевірити:

• чи є оригінал правовстановлюючого документа;
• чи актуальний витяг із реєстру прав і чи немає арештів або інших обтяжень;
• чи готовий техпаспорт і чи відповідає він фактичному стану об’єкта;
• чи зроблена оцінка, від якої залежить мінімальна база для оподаткування;
• чи збережені документи про первісне придбання квартири та супутні витрати;
• чи не потрібні додаткові документи через шлюб, спадщину, співвласників, дітей або довірену особу.

Саме цей підготовчий етап часто економить продавцю не лише час, а й гроші. Якщо документи на придбання втрачені, підтвердити витрати буде значно складніше, а якщо не підготовлений повний пакет для нотаріуса, угода може зсунутися, навіть коли покупець уже готовий виходити на підписання.

У 2026 році податок при продажу квартири в Україні залежить не від одного фактора, а від комбінації умов: строку володіння, кількості продажів за календарний рік, типу нерухомості, історії набуття права власності та наявності документів на витрати. Саме тому одна й та сама квартира може в одній ситуації продаватися без податку, а в іншій — з навантаженням 10% або навіть 23%.

Юристи з нерухомості Центру Правової Допомоги можуть допомогти перевірити, який саме податок при продажу нерухомості виникне у вашій ситуації, чи працює нульова ставка, як розрахувати ПДФО та військовий збір, які витрати можна підтвердити документально, як підготувати угоду без зайвих податкових ризиків і як супроводити продаж квартири або іншої нерухомості в межах послуги у сфері нерухомості.