Наявність боргу не означає, що квартиру або будинок автоматично можуть продати для його погашення. У 2026 році закон встановлює спеціальне обмеження щодо звернення стягнення на єдине житло боржника та земельну ділянку, на якій воно розташоване.
Ключове значення має сума, яка підлягає стягненню за виконавчим провадженням. У 2026 році, якщо вона не перевищує 50 розмірів мінімальної заробітної плати, тобто 432 350 грн, звернення стягнення на єдине житло та земельну ділянку під ним не здійснюється. Такий поріг був збільшений у 2026 році з 20 до 50 мінімальних зарплат.
Що вважається єдиним житлом боржника
Закон захищає саме єдине житло боржника. Йдеться про квартиру, житловий будинок або інше житло, яке є єдиним житловим об'єктом у власності особи.
Разом із житлом захист поширюється і на земельну ділянку, на якій розташований відповідний будинок. Якщо ж у боржника є інше житло, питання щодо можливості звернення стягнення оцінюється вже з урахуванням усіх обставин виконавчого провадження.
Який борг захищає єдине житло у 2026 році
У 2026 році закон встановлює межу у 50 мінімальних заробітних плат. Оскільки з 1 січня мінімальна заробітна плата становить 8 647 грн, гранична сума становить 432 350 грн.
Якщо сума, що підлягає стягненню за виконавчим провадженням, не перевищує цей показник, виконавець не має права звертати стягнення саме на єдине житло боржника та земельну ділянку під ним.
Це не означає припинення виконавчого провадження або списання боргу. Виконавець повинен шукати інше майно та кошти боржника, за рахунок яких можна виконати рішення.
Що змінилося у 2026 році
До внесення змін закон передбачав поріг у 20 мінімальних заробітних плат. У 2026 році його збільшили до 50 мінімальних зарплат. Закон № 4833-IX також передбачив низку інших змін до процедури виконання судових рішень.
Тому для розрахунків у 2026 році потрібно використовувати саме актуальний поріг 50 мінімальних заробітних плат, а не показник 20 мінімальних зарплат, який застосовувався раніше.
Чи можуть забрати єдину квартиру за борг менше 432 350 грн
За загальним правилом — ні. Якщо сума, яка підлягає стягненню, не перевищує 432 350 грн, звернення стягнення на єдину квартиру боржника не здійснюється.
Водночас сам факт, що квартира є єдиним житлом, не захищає її від будь-якого арешту. Потрібно розрізняти арешт майна та звернення стягнення. Арешт може бути застосований для забезпечення виконання рішення, тоді як продаж житла для погашення боргу є окремою стадією.
Тому запис про арешт квартири в реєстрі ще не означає, що її вже можуть передати на реалізацію.
Коли на єдине житло все ж можуть звернути стягнення
Основне обмеження щодо 50 мінімальних зарплат не застосовується у випадках, прямо передбачених законом. Зокрема, виняток стосується ситуації, коли житло є предметом застави або іпотеки за виконавчим документом, яким передбачено звернення стягнення на заставлене майно.
Ще один виняток стосується відшкодування збитків та шкоди, завданих кримінальним правопорушенням, каліцтвом, іншим ушкодженням здоров'я або смертю.
Тому перевіряти потрібно не лише розмір боргу, а й підставу, за якою здійснюється примусове виконання.
Що робити, якщо квартира в іпотеці
Якщо квартира була передана в іпотеку як забезпечення зобов'язання, правило про захист єдиного житла від стягнення через невеликий розмір боргу не дає такого самого захисту. Закон прямо передбачає виняток для майна, яке є предметом застави або іпотеки за відповідним виконавчим документом.
У такій ситуації потрібно окремо перевірити іпотечний договір, виконавчий документ та підставу, з якої виконавець звертає стягнення на нерухомість.
Чи можуть продати будинок, якщо це єдине житло
Сам факт, що будинок є єдиним житлом, не створює абсолютної заборони на його реалізацію. Закон встановлює фінансовий поріг та передбачає окремі винятки.
Якщо сума стягнення перевищує 432 350 грн і немає спеціальної заборони, звернення стягнення на єдине житло в принципі можливе за умови дотримання процедури виконавчого провадження.
Перед реалізацією майна виконавець повинен діяти відповідно до встановленої процедури, зокрема визначити майно, на яке може бути звернено стягнення, провести його опис та оцінку і вчинити інші передбачені законом дії.
Чи спочатку арештовують гроші та інше майно
Виконання рішення не зводиться одразу до продажу нерухомості. Виконавець застосовує заходи примусового виконання відповідно до вимог закону, а стягнення звертається в розмірі та обсязі, необхідних для виконання виконавчого документа.
Закон також передбачає, що якщо боржник володіє майном спільно з іншими особами, стягнення звертається на його частку, яка визначається судом за поданням виконавця.
Тому у випадку спільної власності питання щодо квартири або будинку потребує окремої правової оцінки.
Чи захищена земля під єдиним будинком
Так. Якщо йдеться про єдине житло боржника, встановлене законом обмеження поширюється також на земельну ділянку, на якій розташоване це житло.
Тобто за боргу, який не перевищує 432 350 грн, виконавець не повинен звертати стягнення ні на єдиний житловий будинок, ні на земельну ділянку під ним.
Окремі гарантії для військовослужбовців
У 2026 році закон передбачив додатковий захист єдиного житла для визначених категорій військовослужбовців. За заявою боржника, який належить до захищеної категорії, у період воєнного стану та протягом одного року після його припинення або скасування звернення стягнення на єдине житло не здійснюється.
Ця гарантія має винятки, зокрема для житла, яке є предметом застави або іпотеки за відповідним виконавчим документом, а також для вимог про відшкодування шкоди, завданої кримінальним правопорушенням, каліцтвом, ушкодженням здоров'я або смертю.
Що робити, якщо виконавець почав звернення стягнення на єдине житло
Спочатку потрібно отримати постанови та інші документи виконавчого провадження, щоб встановити суму стягнення, підставу виконання та статус квартири або будинку. Особливо важливо перевірити, чи дійсно нерухомість є єдиним житлом та чи не належить вона до майна, переданого в іпотеку.
Якщо сума стягнення не перевищує встановленого законом порогу, а виконавець все одно вчиняє дії щодо реалізації єдиного житла, такі дії можна оскаржити у встановленому порядку.
Юристи Центру правової допомоги регулярно займаються питаннями оскарження дій у виконавчому провадженні, з якими працюють юристи з адміністративного права у Києві.
Які документи потрібно перевірити
Для оцінки ситуації потрібні виконавчий документ, постанова про відкриття виконавчого провадження, документи щодо арешту нерухомості та інформація про право власності.
Якщо йдеться про будинок, варто також перевірити документи на земельну ділянку. Для підтвердження статусу єдиного житла значення мають відомості про іншу нерухомість, яка належить боржнику.
Якщо нерухомість перебуває в іпотеці, необхідно додатково перевірити іпотечний договір та виконавчий документ, на підставі якого стягувач вимагає реалізації майна.
Чи можна оскаржити арешт квартири
Так, якщо для арешту або подальшого звернення стягнення немає передбачених законом підстав, дії чи рішення виконавця можна оскаржити. Спосіб оскарження залежить від характеру виконавчого документа та конкретної дії, яку вчинив виконавець.
Тому спочатку потрібно встановити, що саме оскаржується: постанову про арешт, опис майна, оцінку, передачу майна на реалізацію або іншу дію виконавця.
Висновок
У 2026 році єдине житло боржника не можна примусово реалізувати, якщо сума, що підлягає стягненню, не перевищує 432 350 грн, тобто 50 мінімальних заробітних плат. Такий самий захист поширюється на земельну ділянку, на якій розташований єдиний будинок.
Водночас ця гарантія не є абсолютною. Закон передбачає винятки, зокрема для майна, переданого в іпотеку або заставу, а також для окремих вимог про відшкодування шкоди.
Сам арешт нерухомості та її примусова реалізація — різні юридичні дії. Якщо виконавець почав звернення стягнення на єдину квартиру або будинок, потрібно перевірити суму боргу, підставу виконання, статус нерухомості та дотримання процедури.
