Мільйони гектарів землі опинилися на тимчасово окупованих або активних зонах бойових дій. Власники та орендарі стикаються з однаковими запитаннями: чи не втрачено право, якщо ділянка недоступна, що робити з документами, яких більше немає, і чи треба платити оренду за землю, якою неможливо користуватися. Відповіді є в чинному законодавстві, але для кожної ситуації вони свої.
Чи зникає право власності через окупацію
Ні. Стаття 11 Закону «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» прямо закріплює: право власності на майно, зокрема на земельні ділянки, що перебуває на окупованій території, охороняється згідно із законодавством України. Це стосується і фізичних осіб, незалежно від того, чи набули вони статус ВПО, і юридичних осіб.
Будь-який правочин з нерухомим майном — у тому числі земельними ділянками — вчинений на окупованій території з порушенням вимог українського законодавства, є недійсним з моменту вчинення і не породжує правових наслідків. Це означає, що «переоформлення» земель окупаційними структурами з точки зору України не має жодної юридичної сили.
Набуття та припинення права власності на землю, що перебуває на окупованій території, здійснюється виключно за межами цієї території відповідно до законодавства України.
Як підтвердити права через реєстр або суд
Основним підтвердженням права на землю є запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Якщо право зареєстроване — витяг з реєстру можна отримати онлайн через «Дію», у будь-якому ЦНАПі або у нотаріуса по всій Україні незалежно від місцезнаходження ділянки. Реєстрація за рахунок окупації не скасовується і не «замерзає».
Для земельних ділянок, набутих або зареєстрованих до 2013 року, підтвердженням є державний акт, а також відомості Державного земельного кадастру. Якщо право було зареєстровано БТІ до 2013 року і ніколи не вносилось до ДРРП — є сенс внести його зараз: після внесення для підтвердження вже не знадобляться оригінали старих документів.
У 2025 році набрав чинності Закон №4625-IX, підписаний Президентом 17 грудня 2025 року. Він дозволяє власникам зруйнованого майна безоплатно отримати у власність або користування земельні ділянки державної та комунальної власності під зруйнованими об'єктами, без земельних торгів і без розроблення містобудівної документації — протягом воєнного стану та 5 років після його завершення.
Що робити, якщо документи втрачені або недоступні
Втрата документів через бойові дії не означає втрати права. Алгоритм дій залежить від того, де залишилися відомості про ділянку:
- якщо право внесено до ДРРП — для підтвердження достатньо витягу з реєстру, оригінал документа не потрібен;
- якщо оригінал державного акта втрачено, але право не вносилось до ДРРП — звертайтесь до територіального управління Держгеокадастру за копією акта або довідкою, потім — до реєстратора або нотаріуса;
- якщо документ засвідчувався нотаріусом — звертайтесь до цього нотаріуса або до архіву за дублікатом;
- якщо жодних документів не залишилось і відновити їх неможливо — подавайте до суду позов про визнання права власності або заяву про встановлення юридичного факту на підставі статті 392 ЦК України.
Судове рішення у таких справах стає повноцінним правовстановлюючим документом. Після набрання ним чинності здійснюється держреєстрація права у звичайному порядку.
Як війна впливає на фактичне користування землею
Фізична неможливість обробляти ділянку через бойові дії чи окупацію не є підставою для примусового припинення права власності або розірвання договору оренди з ініціативи іншої сторони. Водночас ряд практичних наслідків є:
- плата за землю (земельний податок та орендна плата за державні та комунальні ділянки) не нараховується і не сплачується за землі на окупованих територіях і в зонах активних бойових дій — починаючи з першого числа місяця початку окупації або бойових дій і до останнього числа місяця їх завершення (підпункт 69.14 Перехідних положень ПКУ);
- перелік таких територій визначається Мінрозвитку (наказ №376 від 28.02.2025), і саме на підставі цього переліку підтверджується право на звільнення від сплати;
- якщо ділянка забруднена вибухонебезпечними предметами після завершення бойових дій, звільнення продовжується до офіційного визнання ділянки придатною.
Закон №4625-IX також дозволяє власникам зруйнованих об'єктів отримати землю під ними безоплатно — без аукціону.
Коли орендні відносини переходять у спір
Оренда земель у зоні активних бойових дій або на окупованій території породжує низку спірних ситуацій:
- орендодавець вимагає орендну плату, хоча орендар фізично не може користуватися ділянкою — у такому разі орендар має право посилатися на форс-мажорні обставини та норми ПКУ про звільнення від плати;
- орендар самовільно припинив платежі без формального підтвердження — це може стати підставою для розірвання договору орендодавцем; важливо фіксувати неможливість користування документально і вчасно повідомляти орендодавця;
- орендодавець хоче розірвати договір, скориставшись ситуацією — одностороннє розірвання договору оренди землі без передбачених договором або законом підстав залишається незаконним навіть під час воєнного стану.
Верховний Суд у постанові від 6 лютого 2024 року у справі №910/14086/22 підтвердив: орендар державної землі в Києві мав право на нульову ставку орендної плати за весь період, коли місто було визначено зоною активних бойових дій, — навіть якщо орган влади не ухвалив відповідного рішення.
Земля на окупованих і прифронтових територіях перебуває в правовому «підвішеному» стані, але українське законодавство зберігає всі механізми захисту власників і орендарів. Ключове завдання — підтвердити своє право зараз, поки є доступ до реєстрів, а не чекати деокупації. Юристи Центру Правової Допомоги допомагають власникам земель на окупованих і прифронтових територіях: перевірити стан реєстрації права, відновити документи в судовому порядку або захистити позицію у спорі з орендарем чи державним органом.
